התנגדות מינהל קהילתי 'גנים' לתכנית מפורטת מספר 0387449-101 רכס לבן

לצפייה בקובץ מקור לחצו כאן

 

25.2.2019
לכבוד מר עמיר שקד
יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה- מחוז ירושלים
ירושלים


הנדון: התנגדות מינהל קהילתי 'גנים' לתכנית מפורטת מספר 0387449-101 רכס לבן
תכנית הבנייה המפורטת לרכס לבן מבקשת לקדם בינוי של כ- 5,000 יחידות דיור בצמוד לשכונות קרית מנחם ועיר גנים. התכנית אינה מתייחסת בשום צורה לתהליכי ההתחדשות העירונית המתרחשים בדרום מערב העיר ובכך פוגעת ומחלישה אותם.
הועדה מכירה היטב את התהליכים המאסיביים של התחדשות עירונית המקודמות בשכונות קרית מנחם ועיר גנים וביניהם- נוף הפארק (פלא נדל"ן), רחוב הנורית (המתחם הגדול), קולומביה 5-1, קולומביה 10-6 ,קוסטה ריקה 37-25 ועוד. הועדה מכירה היטב את הערכות גורמי המקצוע שמדברים על תוספת מינימאלית של 000,5 יח"ד במרחב יובלים גנים עד לשנת 2040 (זאת על בסיס מימוש של כ– %30 אחוז בלבד מתוך סך יח"ד שיהיו מאושרות) ועוד היד נטויה.
עוד ידוע לוועדה שלחלק מהתכניות להתחדשות עירונית המקודמות כיום )חלקן מקודמות ע"י משרד הבינוי והשיכון(, יש צורך למצוא פתרונות לקרקע/ יח"ד משלימות במיקום שאינו בגבול התכנית, לאור המכפילים הגבוהים הנדרשים להיתכנות הכלכלית למימוש התכנית.
הועדה המחוזית, בתמיכת עיריית ירושלים, החליטה ביום 5/3/18 ש"... ראוי לקשור בין התחדשות המרקם הוותיק לבין פיתוח ברכס לבן...". עוד קבעה הועדה ש- %50 מסך יח"ד בתכנית רכס לבן יוקצו לקרקע משלימה עבור ההתחדשות העירונית, אך כיום התכנית מקודמת לקראת אישור כאשר לא קיימות הוראות כלשהן בתכנית הקושרות בין מימוש התכנית לקידום מימוש ההתחדשות העירונית בשכונות קרית מנחם, עיר גנים וקרית יובל. נציין כי קידום תכנית רכס לבן הותנה עוד מלכתחילה על ידי עיריית ירושלים ועל ידי היו"ר הקודם של הוועדה המחוזית ירושלים (הגב' דלית זילבר) בהקצאה של 2000 יחידות דיור כקרקע משלימה עבור מתחמי התחדשות עירונית בדרום מערב העיר- לעניין זה ראה סיכום דיון מתאריך 2017.2.8 המצורף למכתב זה. 

מינהל קהילתי 'גנים' מתנגד לתכנית במתכונתה הנוכחית וקורא לוועדה המחוזית, למשרד האוצר ולרשות מקרקעי ישראל שלא לאשר את תכנית רכס לבן ללא יצירת מנגנונים תכנוניים, משפטיים וקנייניים ברורים היוצרים אפשרות כלכלית ותכנונית למימוש הקרקע המשלימה וקושרים בין אישור תכנית רכס לבן לבין מימוש ההתחדשות העירונית בדרום מערב העיר ירושלים.
קריאה זו נעשית מתוך ראייה על עתיד השכונות של דרום מערב שללא ההתחדשות העירונית האיכותית והחברתית, לא יוכלו מוסדות התכנון לספק את ביקושי הדיור של העיר ירושלים ובנוסף הם יחלישו את השכונות הותיקות בהתרוקנות התושבים לטובת השכונות החדשות האיכותיות.

* מקור: מסמך החלטות מישיבת מליאה מס' 2018003 שהתקיימה ביום שני, י"ח אדר תשע"ח, 5/3/18


על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל לעניין קרקע משלימה (החלטה 1519) ישנם מספר מנגנונים להקצאת קרקע משלימה להתחדשות עירונית- בדרך של פטור ממכרז, קול קורא, מכרז או שריון במסגרת מסלול הרשויות המקומיות.
יש לדון בשאלה האם ניתן להטמיע בתקנון התכנית הוראות לעניין קרקע משלימה. מכל מקום, ללא מתווה ברור המגדיר את כמות יחידות הדיור ואת אופן הקצאת/ שריון יחידות אלו כקרקע משלימה לטובת פרויקטים במרחב "יובלים-גנים" אנו סבורים כי יש לדחות את התכנית.
סעיף 3.14 להחלטה 1519 של מועצת מקרקעי ישראל קובע כי:
"יחידות דיור שתתווספנה כתוצאה משינויי ייעוד או מתוספת זכויות, תחשבנה כמגרש השלמה לטובת תוכניות להתחדשות עירונית בנוסף לשיעורים הנקובים בסעיפים 1.14 ו 2.14 ,בכפוף לחוות דעת מתכנן המרחב ברשות לפיה התוספת נובעת בעיקרה מהצורך בקידום התכנית להתחדשות עירונית וכי לולא אותה תכנית, הייתה התוספת לא מתאשרת או מתעכבת עיכוב של ממש. "
אנו סבורים שיש לראות בתכנית רכס לבן מקרה העונה לסעיף זה שכן תכנית זו לא היתה באה לעולם אלמלא הצורך בקרקע משלימה. במשך שנים התנגדו עיריית ירושלים והוועדה המחוזית לקידום בנייה ברכס לבן. רק הצורך לתת מענה לשיכונים במצב פיזי ירוד ובהם תושבים מחתך סוציו-אקונומי נמוך הביא את העירייה להסכים לבנייה ברכס לבן ובכך לפתור תכנונית וחברתית את מתחמי המצוקה המורכבים ביותר בעיר.
סיכומו של דבר אנו סבורים שמבלי שהוועדה תקבל תשובות ברורות והתחייבות מרשות מקרקעי ישראל על הקצאת הקרקע המשלימה אין לתת תוקף לתכנית.
המינהל הקהילתי שומר לעצמו את הזכות להציג טיעונים ונתונים נוספים לעת הדיון בפני גורמי התכנון.


פירוט
מדינת ישראל ניצבת בפני אתגרים רבים כיום, כאשר האתגר המרכזי שמוצב לפתחה הוא ריבוי האוכלוסייה והצורך במתן מענה איכותי ואפקטיבי לצורכי הדיור הנוכחיים והעתידיים במרחב העירוני. כ- %93 מתושביה מתגוררת ביישובים המוגדרים כיישובים עירוניים2 עובדה היוצרתלחצים עצומים על הצורך בפתרונות דיור בתוך הערים ועל הצורך בשמירה על השטחים הפתוחים למען הדורות הבאים. מתוך שלל החלטות ממשלה ומוסדות התכנון, עולה בבירור כי קיימת הסכמה כללית על כך שלא ניתן להתפרס לאין סוף מחוץ לערים הקיימות ושיש להפנות משאבים וכוחות לתוך הערים עצמן, תוך שימוש במגוון כלים ואמצעים כמו התחדשות עירונית וציפוף עירוני. גם עיריית ירושלים הייתה ערה לכך ואף הסירה את תמיכתה בתכנית ספדי (תממ/ 1 /37) כדי לקדם
.
תכניות בינוי בשכונות הקיימות ולפתח קרקעות למגורים בתחום העירבמסגרת הכנת תכנית המתאר 2000 של העיר ירושלים, זוהו מרחבים עירוניים בעלי צורך ופוטנציאל להתחדשות עירונית. הצורך קיים מפאת בנייה זולה שהוזנחה לאורך שנים רבות והפוטנציאל קיים לאור הביקושים הקיימים מצד אוכלוסייה צעירה וחזקה לאלטרנטיבת מגורים בהישג יד ובמרקם עירוני המסוגל לתת מגוון שירותים.

לשם כך קודמה ואושרה תכנית האב "יובלים- גנים" החלה בשטח שכונות קרית יובל, קריית מנחם ועיר גנים והיא קבעה עקרונות לציפוף והתחדשות עירונית. התכנית הביאה בחשבון היבטים.
חברתיים, כלכליים ותחבורתיים וביקשה לייצר וודאות תכנונית עבור העיר, התושבים והיזמים התכנית נעשתה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, עיריית ירושלים ולוותה בהליכי שיתוף ציבור של המינהלים הקהילתיים 'יובלים' ו- 'גנים' אם כי התכנית הסופית התקבלה בניגוד לדעתם של המינהלים הקהילתיים.
נסביר כי המינהלים הקהילתיים התנגדו ומתנגדים לתכנית יובלים-גנים מאותה הסיבה שאנו מתנגדים כעת לתכנית רכס לבן: תוכנית יובלים-גנים ציינה מתווה כללי להתחדשות העירונית אולם ללא עיגון חוקי-סטטוטורי הפכו העקרונות שבה במהירות ל"אות מתה" (כך לדוגמה עקרון הציפוף הוכפל מ 5.2 ל4 וכן הלאה). על רקע זה ועל אחת כמה וכמה שמדובר בתכנית כה גדולה כמו רכס לבן,
אנו מתנגדים נחרצות ל"עקרונות כלליים" שאין להם אחיזה ממשית בתכנית.
א. קרקע משלימה במסגרת התכנון
במסגרת תכנית האב זוהו מספר מתחמים במצב פיזי ירוד (מתחמים "אדומים") הדורשים התחדשות עירונית משמעותית הן מבחינת עבודת העומק החברתית הנדרשת לקידומן והן מבחינת התנאים הכלכליים והתכנוניים שהם מצריכים כגון מכפיל כלכלי גבוה, קרקע משלימה ותוספת של צורכי ציבור.
גם מתחמים שאינם 'מתחמים אדומים', מקודמים לאישור תחת אותם עקרונות כלכליים ותכנוניים.
ניתן לראות זאת כאשר בוחנים את התכניות המאסיביות המקודמות בשכונות קריית מנחם ועיר גנים:

מספר תכנית  סה"כ יח"ד סטטוס
 נוף הפארק יובלים גנים 0109876-101  428  מאושרת
 101-0496463 1-5 קולומביה  408  התנגדויות
 הנורית - המתחם הגדול
*התכנית מצריכה קרקע משלימה
 2847  פתיחת תיק בו. מקומית
 קוסטה ריקה 37-25  700  פתיחת תיק בו. מקומית
 קולומביה 6-10
*התכנית מצריכה קרקע משלימה
 600   יוגש למסלול רשויות 
 מעונות הסוכנות היהודית  300   יח"ד עבור קשישים זכאי הדיור
הציבורי, יקודם במסלול היתר
בועדה המקומית


לתוכניות אלו יש להוסיף עוד כעשרים ! תוכניות לפינוי-בינוי בקרית יובל, המהווה, יחד עם קרית מנחם ועיר גנים, מרחב אורבני אחד שעתיד להפוך למרחב הצפוף בירושלים, ואחד הצפופים בישראל.


תכניות המצריכות קרקע משלימה
התכנית המקודמת עבור מתחם הנורית הגדול קובעת שיש למצוא פיתרון עבור 395,1 יח"ד משלימות כיוון שלא ניתן למקם אותן בשטח התכנית:
מתוך תכנית אב "יובלים- גנים"
מתחם אדום נוסף שחברת מוריה מבקשת לקדם במסגרת "מסלול רשויות" הוא מתחם קולומביה -6 10 וכבר בשלב הגשת המתחם למשרד הבינוי והשיכון מציינים הגורמים המקצועיים שיש צורך למצוא עבורה קרקע משלימה.
חשוב לציין שגם במקרים בהם מדובר על קרקע משלימה במסגרת מתחמים הסמוכים זה לזה בשכונה, כמו במקרה של פינוי בינוי דהומיי 6-4 והמרכז המסחרי של קרית מנחם, עוד לא הוצגו בפני המינהל הקהילתי האמצעים התכנוניים, הקניינים ו/או המשפטים שיאפשרו מימוש לכוונת אלו.
חשוב להדגיש- ללא פתרונות משלימים, לא ניתן יהיה לממש את ההתחדשות העירונית במתחמים האדומים הן מבחינת הליך התכנון והן מבחינת הליך הביצוע! למעשה, כל ההשקעות והמאמצים העירוניים והממשלתיים לקידום התחדשות עירונית במתחמים אלו, ירדו לטמיון ויהיו בגדר בזבוז כספי ציבור.
במילים אחרות, לא ניתן לנתק בין ההתחדשות העירונית בעיר ירושלים לבין תכנית הבנייה הרכס לבן!
ב. תחרות לא הוגנת על צפיפות ובינוי איכותי
אחד המאפיינים הבולטים ביותר של התכניות הללו להתחדשות עירונית היא הצפיפות חסרת התקדים והתכנון החסר. למשל, בתכנית נוף הפארק יובלים גנים 0109876-101 אושרה צפיפות של 124 יח"ד לדונם; בתכנית קולומביה 5-1 0496463-101 מוצעת צפיפות של 110 יח"ד; בתכנית המקודמת עבור מתחם הנורית הגדול מוצעת כרגע צפיפות של 50 יח"ד אך זאת בתנאי שיימצא
פיתרון עבור 395,1 יח"ד משלימות.
צפיפות זו היא נחותה מאוד ביחס לתכניות המקודמות בסביבה על קרקע פנויה כמו תכנית רכס לבן ומורדות משואה צפון 0635938-101 .בשני התכניות הללו מדובר על צפיפות של כ 24 -25 יח"ד לדונם.
נדגיש כי הפער בין התוכניות אינו רק ברמת הצפיפויות אלא גם בשלד ובשירותים הציבוריים-
1 .פרוגרמה לצורכי ציבור- בתכנית רכס לבן קיימת התייחסות מקיפה ומעמיקה בנוגע לצרכים העתידיים של תושבי השכונה ובכלל זה פרוגרמה לצורכי ציבור שמתורגמת לתכנון מיטבי וצופה עתיד של מבני החינוך ושירותים קהילתיים; הפרוגרמה העדכנית של עיריית ירושלים למרחב יובלים- גנים מציגה חוסר משמעותי בכיתות לימוד על יסודי ומחסור מסויים במעונות יום.
2 .תחבורה ותנועה- ברכס לבן ניתנו פתרונות תנועה והליכתיות הכוללים התמודדות עם שיפועים, נגישות וקרבה לשטחים פתוחים, כמו גם מענה תחבורתי להסעת המונים בדמות רכבת קלה שצפויה לעבור ברחוב הראשי; רחובות הנורית וקוסטה ריקה לעומת זאת, הרחוקים מקו הרכבת, צפויים לעבור ציפוף ללא עדכון התשתית של התנועה ותחבורה בסביבתם.
5 בהקשר זה אף נוסיף ונציין כי בקרית מנחם ועיר גנים לבדה אושרו למעלה מ- 600 יח"ד ללא כל פרוגרמה וללא בה"ת.
הועדה חייבת להתייחס לעובדה שללא התחדשות עירונית איכותית, השכונות הוותיקות לא יעמדו בתחרות מול התוכניות החדשות )רכס לבן, מורדות משואה(. השכונות הוותיקות יתרוקנו מתושבים חזקים שיראו בבינוי החדש הזדמנות לשפר את איכות חייהם ואת איכות השירותים הניתנים בסביבה החדשה. לא רק שהן לא יעמדו בתחרות אלא שגם ספק אם התוכניות היזמיות הפרטיות יצאו לפועל כיוון שהמחירים מאוד גבוהים גם כך והאוכלוסיה החזקה תעדיף לקנות דירות בפרויקטים החדשים והמרווחים שייתכן שיקודמו במסגרת תכנית "מחיר למשתכן". השכונות הותיקות הסמוכות יסבלו מאוד מתחרות לא הוגנת זו ומהקמת השכונות החדשות ולכן חייבים לייצר התחדשות עירונית איכותית שתוכל לייצר אלטרנטיבה רצינית אל מול השכונות החדשות.
המינהל הקהילתי מצטרף לדרישתו של מינהל קהילתי 'יובלים' וקורא לועדה המחוזית שלא לאשר את תכנית הבנייה של רכס לבן מבלי לתקף את צורכי הפרוגרמה ומסקנות הבה"ת לדרום מערב העיר בתכנון צופה עתיד שנותן מענה לצרכים הקיימים והעתידיים של מרחב יובלים גנים.

ג. מנגנון מוסכם להתחדשות עירונית איכותית ואטרקטיבית
המינהל הקהילתי קורא לוועדה המחוזית ולעיריית ירושלים לתעדף את ההתחדשות העירונית ולהתייחס לתכנית הבנייה ברכס לבן בראש ובראשונה כאמצעי לקידום ההתחדשות העירונית, הן מבחינת מאגר הפתרונות והן מבחינת תזמון הפיתוח כפי שיידרש בהליכי התכנון והביצוע של ההתחדשות העירונית. יתרה מכך- קיימות תכניות נוספות שיכולות להוות פוטנציאל נוסף לקרקע משלימה כמו שתי התכניות הנוספות לשכונת מורדות משואה )תכנית מאושרת מספר 12032 ותכנית בפתיחת תיק מספר 635938 ,)אך עיריית ירושלים ומוסדות התכנון בוחרות שלא להתייחס אליהן כך ומקדמות בינוי על קרקע פנויה ללא התחשבות בצרכי המרחב הקיים.
מוסדות התכנון הארציים, המחוזיים והמקומיים ערים לנתונים אלו ולפוטנציאל של תכנית רכס לבן לשמש כמאגר של פתרונות משלימים, אך בשלב הנוכחי פתרונות אלו אינם מקודמים כלל- לא בתכנית המפורטת לרכס לבן 0387449-101 המקודמת במקביל לשינוי 1 לתמ"מ 1/30 ולא בהחלטת
6 גורמים כמו רשות מקרקעי ישראל
. אפילו בטיוטת הסכם הגג בין עיריית ירושלים לרמ"י, לא קיים פירוט הקושר בין תכנית רכס לבן לתכניות להתחדשות עירונית בדרום מערב העיר.
זאת ועוד: בדיון על שינוי התממ בועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים )ולתנ"ע 18.4.12 )הודיע מר רפי אלמליח, מנהל אגף התכנון ברשות מקרקעי ישראל, שרמ"י התנגדה ומתנגדת להחלטת הוועדה המחוזית להקצאת יחידות השלמה ברכס לבן )עמ' 151 ואילך(. לדבריו, "התחדשות עירונית היא דינאמית ומה שתגיד היום בתכנית עד שהיא תתאשר עד שיוציאו היתרים עד שהיא תשווק ועד שהיא תבוצע, יכול להיות שההתחדשות העירונית כבר תהיה במקום אחר". דווקא בשל כך, יש למצוא דרך משפטית-סטטוטרית לעגן את הקצאת קרקעות ההשלמה ברכס לבן, שאלמלי כן ולאור הדברים שנאמרו, יש סיכוי, שלא לאמר סיכון, שתכנית רכס לבן תצא לדרך ללא כל הקצאת שטחים משלימים וללא כל תמיכה בתהליכי ההתחדשות העירונית.
נחזור ונדגיש: דווקא לאור החלטת הוועדה המחוזית להקצאת קרקעות משלימות ברכס לבן, על חברי הועדה להמשיך בקו זה ולהכיר במציאות שללא כריכה סטטוטורית, משפטית וקניינית במסגרת הוראות התכנית או ללא הסכם גג חתום הקובע במפורש מהם המתחמים שיקודמו במסגרת קרקע משלימה, העיר ירושלים, היזמים והתושבים עלולים את עצמם ללא קרקעות משלימות וללא התחדשות עירונית.
הכרזות והחלטות מוסדות תכנון שאינן מעוגנות במסגרת הסכם או תכנית מפורטת אינן יכולות לייצר ודאות, כיוון שגם אם כל הגורמים מצהירים על כך כיום, הם יכולים לחזור בהם אח"כ.
המינהל הקהילתי קורא לחברי הועדה המחוזית להתנות את אישור התכנית המפורטת לרכס לבן בהוראות הקובעות תנאים לפתרונות משלימים להתחדשות העירונית במרחב יובלים- גנים ובתזמון הנדרש לקידום ההתחדשות העירונית.


על החתום,
ד"ר נתנאל פישר,
יו"ר מינהל קהילתי 'גנים'
העתקים:
ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים

powered by ATARIX